A evolução do financiamento com garantia em imóvel (CGI), também conhecido como home equity, ganhou um novo impulso com a aprovação do Marco das Garantias, em vigor desde o final de 2023. Este marco regulatório, representado pela lei 14.711, permitiu que um mesmo imóvel fosse utilizado como garantia para múltiplos empréstimos, o que vem despertando o interesse de bancos e fintechs.
Desde a implementação dessa medida, grandes instituições como Santander, Itaú Unibanco, CashMe (do grupo Cyrela) e Creditas já iniciaram operações nessa modalidade. A Caixa Econômica Federal, por sua vez, está em fase de estudos para aderir em breve.
Segundo Sandro Gamba, diretor de crédito imobiliário do Santander e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), “Essa é uma oportunidade enorme, pois cria um novo mercado, uma nova forma de gerar crédito. Antes, só se oferecia crédito em cima de imóveis desalienados. O grande diferencial agora é que todo imóvel pertencente a uma carteira alienada está elegível.”
Desbloqueando ativos subutilizados
Um dos grandes benefícios desta nova regulamentação é a possibilidade de desbloquear o valor de ativos que, até então, eram subutilizados. Antes, se um imóvel tinha um financiamento ativo, mas com um valor de dívida muito inferior ao seu valor de mercado, o proprietário não podia utilizá-lo como garantia para um novo empréstimo. Com a nova regra, esse cenário muda, permitindo que o valor somado dos financiamentos possa chegar a até 60% do valor do imóvel, conforme a Resolução 4.676 de 2018, do Banco Central.
Essa medida tem potencial para liberar um enorme volume de crédito no mercado, facilitando a vida de quem precisa de recursos adicionais, mas não tinha capacidade de tomar novos financiamentos. De acordo com Thales Ferreira, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, “O novo marco foi uma conquista para o setor. E nós vemos como uma oportunidade para o desenvolvimento do CGI.”
Oportunidades e riscos
No entanto, como é comum em regulamentações recentes, ainda há desafios e dúvidas a serem superados. Por exemplo, embora seja permitido usar um imóvel como garantia para múltiplos financiamentos, há uma ordem de preferência na execução das garantias em caso de inadimplência, o que pode gerar insegurança jurídica.
Tiago Gonçalves Prestes, especialista em negócios imobiliários, destaca a importância de uma gestão cautelosa nesse novo cenário. “A introdução dessa modalidade pode revolucionar o mercado de crédito imobiliário, mas é crucial que as instituições financeiras e os consumidores estejam plenamente conscientes dos riscos envolvidos, especialmente quanto à ordem de prioridade na execução de dívidas. A segurança jurídica precisa ser reforçada para garantir que o desenvolvimento dessa modalidade seja sustentável e benéfico para todas as partes envolvidas.”
Panorama do mercado
Atualmente, o mercado de CGI movimenta R$ 21,7 bilhões, com um crescimento de 21% na comparação anual. Apesar do crescimento expressivo, este segmento ainda é pequeno em comparação com o crédito imobiliário tradicional, que atingiu R$ 115 bilhões em financiamentos no primeiro semestre de 2024.
O potencial de crescimento do CGI é significativo, especialmente se houver uma popularização do produto e um avanço na segurança jurídica das operações. Com taxas de juros mais baixas em comparação a outras linhas de crédito, o CGI tende a ser uma opção atraente para aqueles que buscam pagar dívidas mais caras ou realizar investimentos.
O Marco das Garantias abriu novas portas para o mercado de crédito imobiliário no Brasil. No entanto, o sucesso dessa modalidade depende de uma gestão cuidadosa dos riscos e da consolidação da segurança jurídica. Com a participação ativa de bancos, fintechs e especialistas como Tiago Gonçalves Prestes, o CGI pode se tornar um dos pilares do crédito no país, contribuindo para o crescimento econômico e a inclusão financeira.
