Embora as mudanças
na tributação possam pressionar os valores dos aluguéis, a expectativa é de que
o aumento da oferta formal de imóveis ajude a frear uma eventual alta dos
preços.
A Reforma Tributária poderá provocar um efeito indireto,
mas extremamente relevante no mercado de locação imobiliária: o aumento da
quantidade de imóveis formalmente disponíveis para aluguel. Isso porque, hoje,
parte significativa do chamado déficit de imóveis para locação não decorre
necessariamente da inexistência de unidades, mas da presença de propriedades
operadas de maneira informal, ou seja, sem contratos registrados ou não
declaradas à Receita Federal.
A expectativa é de que, com a implementação da Reforma
Tributária e, consequentemente, o aumento do custo e da complexidade de manter
determinadas operações fora do sistema formal, proprietários que hoje alugam
seus imóveis diretamente aos inquilinos possam migrar para imobiliárias, a fim
de administrar contratos, pagamentos e obrigações tributárias.
Na prática, levantamentos realizados com base nas carteiras
de imobiliárias poderiam registrar um crescimento expressivo da oferta de
imóveis para locação, não necessariamente porque novas unidades foram
construídas, mas porque imóveis que já estavam alugados ou disponíveis passaram
a ser formalmente identificados.
Hoje, a projeção, segundo levantamento feito pela Konex
Negócios Imobiliários, é que seja necessária a ampliação em cerca de 20% na quantidade
de imóveis disponíveis para locação, para possibilitar um equilíbrio entre
oferta e demanda. “Esse movimento pode alterar a leitura sobre o déficit de
locação no país, se uma parcela relevante dos imóveis hoje classificados como
‘ausentes’ passar a ser incorporada às estatísticas”, afirma Bruno Caprara, CEO
da Konex, empresa de corretagem imobiliária focada nas regiões Norte e Oeste de
São Paulo.
Para se ter uma ideia, a estimativa é que só na capital
paulista, o déficit habitacional possa variar de aproximadamente 400 mil a 625
mil moradias.
A mudança de comportamento dos proprietários vem sendo
vista como um dos principais efeitos esperados com a Reforma Tributária. A migração
tende a produzir dois resultados simultâneos: de um lado, pode ampliar a
segurança jurídica dos contratos, melhorar o controle de pagamentos e reduzir
conflitos entre locadores e inquilinos. De outro, pode aumentar a quantidade de
imóveis registrada nas carteiras das empresas do setor.
Embora exista a expectativa de que a Reforma Tributária
pressione os valores dos aluguéis, principalmente porque proprietários que
antes operavam de maneira informal poderão passar a arcar com novos custos
tributários, administrativos e de intermediação, o aumento da oferta formal de
imóveis pode atuar em sentido contrário.
Para o especialista, à medida que mais unidades sejam
incorporadas e se tornem efetivamente identificáveis no mercado, a maior
concorrência entre os proprietários poderá limitar a capacidade de repassar
integralmente os custos aos inquilinos.
“Ou seja, a ampliação da oferta pode funcionar como um mecanismo de
contenção, ajudando a frear uma eventual alta dos aluguéis e a preservar, ao
menos parcialmente, o equilíbrio entre preços, demanda e capacidade de
pagamento das famílias”, conclui Bruno Caprara.